Quando si acquista un immobile, oltre al prezzo fissato per la compravendita, bisogna particolare prestare attenzione alle spese condominiali, non solo dell’anno in corso ma anche quelle dell’anno precedente. Prima di vedere se il precedente proprietario ha lasciato qualche pendenza, andiamo a vedere come si calcolano le spese a nostro carico.
E' importante precisare che quando la norma parla di “anno” essa si riferisce all’anno di esercizio contabile del condominio e non all’anno solare, quindi è molto importante capire la data di effettiva chiusura del rendiconto di spesa del condominio.
Per il nostro caso, facciamo l'esempio che il consuntivo vada dal 01/05 - 30/04
Come facciamo a sapere in anticipo quali saranno le spese di nostra spettanza?
Sarà sufficiente esaminare il rendiconto preventivo di spesa dell'anno in corso e vedere a quanto ammontano le spese totali a carico della nostra unità immobiliare. Dopo di che dovremmo fare un semplice calcolo matematico andando a conteggiare i giorni effettivi iniziando dal momento in cui abbiamo acquistato l'immobile.
Ipotizziamo di aver acquistato casa il 3 FEBBRAIO, le spese a nostro carico saranno da quel giorno fino al 30 APRILE, dunque andremo a sommare i giorni effettivi. Febbraio 25 + Marzo 31 + Aprile 30 = 86 giorni.
Il calcolo matematico da fare sarà il seguente:
Totale preventivo di spesa € 10.000 (ipotetico) , diviso 365 giorni annui , moltiplicato per 86 giorni effettivi
Totale a nostro carico € 2.356,00
ATTENZIONE!! Questo esempio di calcolo è molto semplificato, relativo ai condomìni che non hanno spese di contabilizzazione del calore o letture dei contatori dell'acqua che necessitano di conteggi specifici; inoltre è al netto dei saldi dell'esercizio precedente.
Cosa dice la legge?
L'art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che chi subentra nei diritti di un condòmino è solidamente obbligato con esso in relazione al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente;
In fase di acquisto dell’immobile condominiale è buona norma che l’acquirente richieda al proprietario-venditore di attivarsi per verificare l’esistenza di pendenze condominiali pregresse. A tal fine il proprietario dovrà quindi richiedere all’amministratore di condominio l’accesso al bilancio, ai documenti contabili e di spesa, alle fatture e ai giustificativi di gestione. Ricevuti tali documenti, l’acquirente potrà verificare nel dettaglio l’esistenza o meno di passività pregresse in capo al venditore.
Se sono stati deliberati dei lavori straordinari?
Nel caso siano stati deliberati lavori straordinari (come manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni), se il venditore e l’acquirente non si siano accordati sulla ripartizione delle spese, colui che deve sostenere detti costi straordinari è il soggetto che, al momento dell’approvazione della delibera condominiale relativa ai lavori straordinari, risultava proprietario dell’immobile (ed è irrilevante che l’immobile condominiale sia stato acquistato prima che le spese relative ai lavori siano state suddivise tra i vari condomini). Per cui, qualora le suddette spese siano state deliberate dal condominio prima della vendita, di esse ne risponde il venditore in quanto non importa che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite dopo l’acquisto dell’immobile condominiale.